Grundbucheintrag

1. Der Grundbucheintrag (Tapu) in der Türkei

Der sogenannte „Tapu“ ist das offizielle Grundbuch- und Eigentumsdokument einer Immobilie in der Türkei. Er bestätigt:

  • den rechtmäßigen Eigentümer
  • die Art der Immobilie
  • die Lage und Grundstücksangaben
  • mögliche Belastungen oder Einschränkungen

Der Tapu besitzt im türkischen Immobilienrecht eine zentrale Bedeutung, da das Eigentum erst mit der offiziellen Eintragung beim Tapu-Amt rechtlich übertragen wird.

2. Wie läuft die Eigentumsübertragung ab?

Der Immobilienkauf in der Türkei erfolgt in mehreren Schritten.

1. Prüfung der Immobilie

Vor dem Kauf sollten insbesondere folgende Punkte geprüft werden:

  • Eigentumsverhältnisse
  • Belastungen im Grundbuch
  • Hypotheken oder Pfändungen
  • İskan (Nutzungsgenehmigung)
  • Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı
  • Bebauungsstatus (İmar)
  • offene Gemeinschaftskosten

2. Kaufvertrag / Reservierungsvertrag

Häufig wird zunächst ein Reservierungsvertrag oder privater Kaufvertrag unterzeichnet. Dabei werden Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermine und Sondervereinbarungen geregelt.

Wichtig: Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt erst später beim Tapu-Amt.

3. Vorbereitung der Unterlagen

Für die Eigentumsübertragung werden normalerweise benötigt:

Käufer

  • Reisepass / Ausweis
  • türkische Steuernummer
  • biometrische Fotos
  • ggf. Übersetzungen
  • ggf. Vollmacht

Verkäufer

  • gültiger Tapu
  • Ausweisdokumente
  • aktuelle Gebäudedokumente

4. Termin beim Tapu-Amt

Der finale Eigentumsübergang erfolgt beim zuständigen Tapu-Amt. Dort bestätigen Käufer und Verkäufer den Verkauf offiziell, Kaufpreis und Daten werden geprüft, die Umschreibung im Grundbuch erfolgt.

Nach erfolgreicher Eintragung erhält der Käufer den neuen Tapu und wird offizieller Eigentümer der Immobilie.

3. Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf?

Die genauen Kosten können je nach Immobilie, Region und Kaufpreis variieren. Typischerweise entstehen folgende Kosten:

Tapu-Steuer / Grunderwerbssteuer

Die wichtigste Kaufnebenkostenposition ist die sogenannte Tapu-Gebühr. Diese beträgt gesetzlich insgesamt 4 % des offiziellen Kaufwertes.

Traditionell wird diese Gebühr häufig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (2 % Käufer / 2 % Verkäufer). In der Praxis existieren jedoch auch andere Vereinbarungen.

Weitere mögliche Kosten

  • Dolmetscherkosten – bei ausländischen Käufern häufig verpflichtend
  • Übersetzungen und Beglaubigungen
  • Notarkosten (Vollmachten, Zusatzverträge)
  • Maklerprovision
  • Anwaltskosten
  • DASK-Versicherung (obligatorische Erdbebenversicherung)
  • Gebühren für Wasser-, Strom- und Abonnementumschreibungen

4. Welche Voraussetzungen gelten für ausländische Käufer?

Ausländer dürfen in der Türkei grundsätzlich Immobilien erwerben. Es bestehen jedoch bestimmte Voraussetzungen und Einschränkungen.

Erforderliche Voraussetzungen

  • Türkische Steuernummer – bei den Steuerbehörden beantragt, für den Kauf notwendig
  • Gültiger Reisepass – muss offiziell übersetzt werden können
  • Devisennachweis – Kaufpreis offiziell über türkische Banken; Erstellung eines „Döviz Alım Belgesi“

Einschränkungen für Ausländer

Nicht erlaubt oder eingeschränkt sind Käufe u. a. in militärischen Sperrgebieten, Sicherheitszonen und strategischen Regionen. Zusätzlich gelten Größenbegrenzungen, regionale Obergrenzen und Genehmigungsverfahren.

5. Erwerb von Grundstücken in der Türkei

Beim Kauf von Grundstücken gelten zusätzliche Besonderheiten. Besonders wichtig: İmar Durumu, Bauzulässigkeit, Infrastruktur, Straßenerschließung, Nutzungsart.

Ein Grundstück kann z. B. Bauland (Arsa), Landwirtschaftsfläche (Tarla), touristische Fläche oder Schutzgebiet sein. Bei günstigen Angeboten sollte die rechtliche Nutzungsmöglichkeit unbedingt geprüft werden.

6. Bedeutung der Prozentangaben bei der Bebauungsfläche

TAKS – Grundflächenzahl

TAKS beschreibt, wie viel Prozent des Grundstücks überbaut werden dürfen.

Beispiel: Grundstück 1.000 m², TAKS 0,30 → maximal 300 m² Grundfläche pro Etage.

KAKS / Emsal – Geschossflächenzahl

KAKS bzw. Emsal bestimmt die insgesamt erlaubte Baufläche über alle Stockwerke (z. B. 1.000 m², Emsal 0,90 → max. 900 m² Nutzfläche).

Warum sind diese Werte wichtig?

Sie bestimmen Grundstückswert, Projektgröße, Investitionsmöglichkeiten und Genehmigungsfähigkeit. Kleine Unterschiede bei TAKS oder Emsal können den Wert erheblich verändern.

7. Empfehlung vor jedem Immobilienkauf

Vor dem Erwerb sollte immer eine professionelle Prüfung erfolgen – besonders bei Neubauprojekten, Grundstücken, touristischen Objekten, Investitionsprojekten und Auslandsinvestitionen.

Unsere Makler stehen Ihnen gerne zur Verfügung

Unsere erfahrenen Immobilienberater begleiten Sie gerne bei Immobilienkäufen, Tapu-Abwicklung, Grundstücksprüfungen, İmar- und Bebauungsfragen, Neubauprojekten, Investitionsobjekten und rechtlichen Grundinformationen.

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